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SCI ou SARL familiale ?
Trouvez la structure adaptée à votre situation

12 questions sur votre situation familiale, fiscale et patrimoniale. Résultat immédiat : recommandation personnalisée + tableau comparatif complet.

Immobilier 2026 12 questions · 4 minutes
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SCI familiale
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SARL familiale
Situation familiale
Quel est l'objectif principal de votre projet immobilier ?
C'est la question la plus déterminante — elle oriente toute la structure juridique.
Situation familiale
Combien de membres de la famille vont participer à la structure ?
Les deux structures nécessitent minimum 2 associés. La composition familiale influence le choix.
Transmission patrimoniale
Souhaitez-vous transmettre des parts à vos enfants de votre vivant ?
Abattement de 100 000 € par parent par enfant, renouvelable tous les 15 ans — applicable aux deux structures.
Fiscalité personnelle
Quelle est votre tranche marginale d'imposition sur le revenu (TMI) ?
La TMI détermine si l'IR ou l'IS est plus avantageux pour vous.
Type de location
Quel type de location envisagez-vous principalement ?
La SCI est incompatible avec la location meublée prépondérante (> 10 % du CA) sans basculer à l'IS.
Protection du patrimoine
La protection de votre patrimoine personnel en cas de dettes est-elle une priorité ?
En SCI, les associés sont responsables indéfiniment des dettes à proportion de leurs parts. En SARL, la responsabilité est limitée aux apports.
Gestion et comptabilité
Êtes-vous prêts à assumer une comptabilité commerciale complète ?
La SARL exige une comptabilité en créances/dettes, un dépôt de comptes au greffe et des obligations sociales. La SCI est plus souple à l'IR.
Régime fiscal souhaité
Souhaitez-vous pouvoir imputer un déficit foncier sur votre revenu global ?
En SCI à l'IR, les déficits fonciers (travaux) sont déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Pas possible à l'IS.
Plus-values et revente
Envisagez-vous de revendre des biens à moyen terme (moins de 10 ans) ?
Le régime des plus-values est très différent selon la structure et le régime fiscal.
Nombre de biens
Combien de biens immobiliers prévoyez-vous de détenir dans cette structure ?
Coût de création
Le coût de création et les formalités sont-ils un facteur important pour vous ?
Profil de l'investisseur
Comment décririez-vous votre profil d'investisseur immobilier ?
Structure recommandée
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Pourquoi cette recommandation ?

Tableau comparatif SCI vs SARL familiale

Critère SCI familiale SARL familiale
Régime fiscal par défaut IR (transparence fiscale) SCI IS par défaut, option IR possible
Option IS Possible — mais irrévocable Possible à l'IS ou IR sans limitation de durée SARL
Location meublée Limitée à 10 % du CA (sinon bascule IS) Activité principale possible (LMNP/LMP) SARL
Responsabilité des associés Illimitée (proportion des parts) Limitée aux apports SARL
Transmission / succession Excellente — démembrement, abattements 100 k€/15 ans, décote illiquidité 10-20 % SCI Bonne — mêmes abattements mais moins flexible
Déficit foncier Déductible du revenu global (IR) jusqu'à 10 700 €/an SCI Non applicable à l'IR en SARL
Amortissement du bien Non (à l'IR) — Oui à l'IS Oui à l'IS et à l'IR en LMNP SARL
Plus-values à la revente Régime des particuliers (IR) — exonération après 22 ans SCI Abattement durée détention si cession totale parts
Comptabilité Allégée à l'IR — complète à l'IS SCI Commerciale complète obligatoire (créances/dettes, dépôt greffe)
Coût de création 1 500 à 2 500 € SCI 2 000 à 4 000 € + expert-comptable
Activités possibles Civiles uniquement (location nue principalement) Commerciales, industrielles, agricoles (pas libérales) SARL
Capital minimum Aucun Égal Aucun Égal
Nombre minimum d'associés 2 Égal 2 Égal
Taux IS applicable (PME) 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % Égal
Avertissement. Cet outil est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Le choix entre SCI et SARL familiale dépend de nombreux paramètres personnels et doit être validé par un notaire ou un expert-comptable avant toute décision. Les règles fiscales peuvent évoluer.